现如今，租房已成为许多人生活的一部分，租客和房东之间都有着自己的权利和义务。房东有权收取租金，享有房屋的所有权，同时也有义务保证房屋的安全和适用性;租客有权使用房屋，按期支付租金，同时有义务爱护房屋设施，不得擅自改动或转租。

然而，在实际生活中，租客和房东之间的纠纷却是屡见不鲜。租客提前搬离、拖欠租金、损坏房屋设施;房东随意提高租金、未及时维修房屋设施……面对这些问题，维护双方的合法权益、了解相关的法律法规显得尤为重要。为此，记者梳理相关法律问题，邀请北京市炜衡(福州)律师事务所律师周颖为大家答疑解惑。

话题一：

“提灯定损”万元赔偿，是否合理?

日前，某地一房东拿灯检查定损索赔万元，引发热议，此事一出随即被网友命名为“提灯定损”。据悉，一女子租住在某地的一处自建房，每月的房租是1200元。退租时房东拿着灯逐寸检查，最后列出清单，要求赔偿1万余元。该女子认为房东故意讹钱，而房东则认为部分门、橱柜等设施有损坏，应赔偿。

问题①： 房东拿探照灯检查，定损索赔万元是否合理?

律师解答

周颖律师：根据《民法典》第七百一十条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。以及该法第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

房东使用探照灯检查房屋设施是否损坏，本身是一种检查手段，并无不当。然而，索赔金额是否合理，需要根据实际损坏情况、租赁合同中的约定以及相关证据来确定。如果房东的索赔金额明显超出实际损失的范围，或者没有充分的证据支持索赔金额，那么这种索赔行为是不合理的。

问题②： 在租房合同中，关于房屋损坏和维修责任，通常是如何规定的?

律师解答

周颖律师：关于房屋损坏责任，《民法典》 第七百一十条和第七百一十一条作了相应规定。

关于房屋维修责任，《民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

问题③： 若房东的赔偿要求不合理，租客应该如何维护自己的权益?

律师解答

周颖律师：在实践中，如果租客认为房东的索赔要求过高或不合理，那么建议租客采取下列行为来维护自己的权益：仔细审查租赁合同中关于房屋损坏和维修责任的具体条款，确认是否有关于赔偿责任的明确规定;收集所有相关证据，包括租赁合同、房屋交接时的检查记录、租赁期间的维护和使用记录，以及房东提出的损坏清单和索赔要求。同时，可以委托具有资质的第三方机构对房屋损坏情况进行专业评估，以确定合理的维修费用;可以尝试与房东协商解决。如果协商不成，则可通过调解或诉讼等途径解决争议。

话题二：

租客拖欠租金，房东能否断电断水?

小吴(化名)将名下房屋出租给小黄(化名)，约定以一月一缴的形式缴纳租金等费用。可第二个月时，小吴多次向小黄催缴租金未果，便切断出租屋的水电供应。此行为惹怒了小黄，小黄认为小吴切断水电造成自己损失应赔偿，而小吴认为小黄拖欠租金应担责，双方各不让步。

问题①： 小黄拖欠租金是否违反租赁合同中的约定?是否应承担违约责任?

律师解答

周颖律师：根据《民法典》第七百二十一条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。以及该法第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。据此，小黄逾期未支付租金构成违约，承租人可以解除合同，并要求小黄承担相应的违约责任。

问题②： 小吴为催缴租金采取切断出租屋水电的行为是否合规?此行为是否构成对小黄合法权益的侵害?小黄能否要求小吴赔偿因切断水电造成的损失?

律师解答

周颖律师：根据《民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。这意味着出租人有责任确保房屋的基本居住条件，包括供水和供电。小吴切断出租屋的水电供应，可能违反该法律规定，因为这一行为影响房屋的正常使用功能。

即使小黄未按时支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金。如果承租人逾期不支付租金，出租人可以依法追究承租人的违约责任。小吴切断水电的行为构成对小黄合法权益的侵害。小吴作为出租人，在处理租金拖欠问题时，应当采取合法手段，避免采取可能侵犯承租人合法权益的行为。

若小吴的断水断电行为给小黄造成损失，小黄可根据《民法典》第一千一百六十五条“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任”之规定，要求小吴赔偿相应损失。