业主拒交物业费，物业公司要起诉，惠安法院找来“金牌调解员”把脉问诊——

“诉前调”发力 “情理法”解纷

近日，在惠安县人民法院台商投资区法庭“金牌调解员”工作室调解下，一起因动物致害引发的涉物业管理纠纷在诉前得以化解。事后，物业公司向法院送来一面题有“国之栋梁尽职责 忠于法情暖人心”字样的锦旗。

3个孩子接连受伤 业主拒交物业费

王先生是惠安某小区业主。2023年12月底，其6岁的大女儿安安(化名)独自在小区游乐园玩耍时被外来流浪狗咬伤。王先生认为，其女儿是在小区被狗咬伤，物业公司有不可推卸的责任，故以此为由拒绝交纳物业费。

物业公司调看视频录像后发现是外来流浪狗咬伤了王先生的女儿，觉得很“冤枉”：“一是这流浪狗并非物业公司管理或饲养;二是安安受伤是因家长未尽到看护责任;三是物业费不应该与其他纠纷混为一谈。”

然而，王先生之所以那么生气，不仅因为安安被流浪狗咬伤，还因为短期内其另外两个孩子不是被流浪猫抓伤，就是滑滑梯时摔伤骨折。王先生一家认为，3个孩子陆续在小区受伤，物业公司难辞其咎。

双方各执一词，争论不休。此后，物业公司工作人员提了几次水果到王先生家探望，均吃了“闭门羹”。

物业向法院起诉 双方针尖对麦芒

2024年11月26日，面对王先生拒绝沟通、拒绝交纳物业费的尴尬局面，物业公司无奈地到惠安法院台商投资区法庭起诉王先生，要求王先生支付拖欠的物业费。

考虑到该案与群众日常生活密切相关，为了快速有效解决问题，台商投资区法庭经过分析研判后，决定将纠纷导入诉前调解程序，委派“金牌调解员”工作室进行调解。

“物业公司服务不到位，害我6岁女儿被狗咬伤，还好意思来跟我要物业费?”

“经查录像，咬伤您女儿的是从外面跑进来的流浪狗，我们提供的物业服务没有问题。您不能以此为由拒绝交纳物业费……”

双方沟通时“火药味”十足，“金牌调解员”老黄看在眼里。

经过进一步沟通，老黄了解到，王先生和物业公司工作人员原本关系不错，此前王先生夫妇因工作繁忙无暇顾及孩子，物业公司还经常帮忙免费看护与接送孩子。但孩子受伤的事情发生后，双方关系出现裂痕。此次被起诉，王先生大为恼火，打算出示医疗费票据向物业公司索赔。

“情理法”三步走 诉前调解止纷争

在弄清事情原委后，老黄认为，双方矛盾并非不可解，而是缺乏一个公正、可信的沟通平台，以辨明此次事件中王先生与物业公司各自的理与责。于是，老黄厘清思路，在寻求值班法官专业意见后，决定按照“情理法”三步走化解此次纠纷。

首先，以“情”字为切入点。老黄劝王先生珍惜与物业公司社区互助的“人情味”，亦劝物业公司理解王先生的“舐犊情”。

其次，从“理”字上设反问，促使双方设身处地思考：物业公司如果管理缺位，是否应该理赔?业主以此为由拒交物业费，造成小区整体利益受损，又是否合理?

在此基础上，于“法”字中见真章。老黄指明根据《民法典》相关规定，监护人监护不力、小区管理缺位造成未成年人受伤，均应视具体情节承担相应责任。

如何化解该起纠纷，避免一案结多案生?老黄发现，该物业公司曾为全体业主购买公众责任险，便抓住这一关键开展协调。最终，双方达成一致意见：物业公司与王先生互相配合衔接好保险理赔事宜，物业公司赠送王先生价值300元的小礼品以表心意，王先生当场将拖欠的物业费结清。

“要进一步规范管理流浪猫狗，一经发现要联系动物保护协会进行收容。”调解完毕后，老黄不忘向物业公司提出建议，并向王先生叮嘱道：“要认真履行监护人职责，时刻注意子女安全，更不要让幼龄儿童独自在外玩耍。”

至此，物业公司与王先生握手言和，这起纠纷止于诉前，物业公司特地向“金牌调解员”工作室送上锦旗。

调解员寄语：

物业服务具有整体性、公共性，业主不能仅因物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费，否则可能导致公共利益受损。在物业服务质量的确存在部分瑕疵的情况下，业主并非没有救济途径，其不应以拒交物业费作为解决方法，而应采用合理合法的渠道维护自身权益。物业公司与业主之间发生纠纷时应当加强沟通，理性协商解决，不赌气、不斗气，共建团结互助、和谐友好的美好社区。

(本报记者 林扬阳 通讯员 陈佳凤 陈细鹏)